동탄 상가

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작성자가나쵸코 조회 6회 작성일 2020-05-24 07:42:17 댓글 0

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동탄역 파헤치기 (상가 편) - 동탄2신도시 상가 - 신도시상가는 잘못 사면 X된다

동탄역상가 - 쓰레기상가 vs 월매출1억상가 - 수익형부동산 상가투자 (특히 분양상가) - 한끗차이로 쓰레기상가가 되버리는 경우

상가투자도 임차인의 관점에서 장사를 하는 마음으로 다가가면
조금 더 수월할거에요 -

-동탄역 백종원의 돌배기집과 이차돌 이야기
요즘 유행하는 차돌박이전문점들
-월세와 월매출의 관계
-한끗 차이로 엄청난 결과가 벌어지는 상가투자
피가되고 살이되는 부동산이야기
우T : 잘 봤습니다. ^^ 혹시 동탄호수쪽 상가 전망은 어떻게 보시는지요?
Tkey Kang : 월세 지방에 비해 어마어마하내요 다 못버틸듯
bell duty Shin : 전반적인 내용 잘 봤습니다. 그런데 한가지 상가 수익률이 5~6% 생각은 왜 고정으로 사람들은 생각을 하지요? 서울 상가들 다 수익률이 5~6인가요? 상황에 따라서는 수익률도 유동적으로 봤으면 하네요

동탄2신도시, 상가시장 분위기, 그런데 향후에도 그럴까? 1부

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신한은행 신중현
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★ 2부 동탄 2신도시 상가투자 수익율은?


★ 상가투자 임대차계약후 임차인 6개월째 월세 미납인데, 부가세 신고는 어떻게 해야 하나?

상가 분양시장은 3중고에 시달리고 있다
그간 주택시장 규제 풍선효과에 따른 반사 이익을 얻었는데

첫째 기준금리1.75% 상승했다
기준금리 상승은 대출이자 비용 상승
기대수익율은 올라 갈 수 밖에 없다.
이는 분양가 하방압력으로 이어진다

.
둘째 강화된 대출조건

RTi 전격 시행되고 있다.
시행전에는 임대여부와 관계없이
대출액을 산정할 수 있었는데

시행이후 임대료 연동으로
대출액 마저 가늠하기 어렵게 됐다.

분양가 15억가정시 9억 이었던 대출 가능액은
시행이후 7억8천 예상할 수 있다
그것도 임차인을 구해야 한다
시장진입이 전보다 어려워졌다.

셋재 중대형 상가 공실율 증가 추세이다
특히 경기도는 수도권내 최대 공실 증가율을 보인다.
1년 사이 42% 증가하였는데
경기 인천 서울 순입니다


동탄 상가 분양 시장현황도 3중고에서 벗어 나지 않습니다

유럽풍 디자인 스트리트 상가,
분양가와 활성화를 주도하고 있는데요

동탄역세권에만 5개현장
활성화된 상권은 시범단지내 상권인 카림라시드 1차와 3차입니다.


현재 동탄 상가 내 검증된 상권이라 할 수 있다.

이외에는 모두 고전하고 있다.
왜일까?

그이유는 동시다발적 공급이다
2016년부터 2년간 8만7천평,, 전체 뭃량의 41%가 공급
이러한 일시적 공급 물량은 3고 현상이란 결과로
나타났다.

1. 공실율 장기화
- 3개월이상 빈점포가 증가추세이다
- 중대형 건설사의 경우 마스터 리스 도입으로 공실점포를 채우기 위해 애쓰고 있습니다.

2. 임차인 위주의 시장
- 검증된 상권을 선호합니다 (전용 평당 250만원 / 20만원)
조금이라도 의심스러우면
장기 렌트프리를 요구한다.

3. 현실적 분양가 책정
- 비전을 제시하는 향후 가격보단 현실 임대료를 바탕으로 한 시장가격 분양가 책정을 하고 있습니다
- 시행사의 이익률은 감소할 수 밖에 없습니다.


전반적으로 시장이 침체 예상되나? 향후에도 계속 그럴것인가?
2020년부터 3가지 호재를갖고 있다
3가지의 상권 개편 호재를 갖고 있다.
1. 경부고속도로 지하화
2. 롯데백화점 오픈
3. GTX개통

목표인구세대수도 현재 5만7천세대수에서
11만5천세대 입주하리라 본다

2021년 롯데백화점 개장을 주목해야 합니다.



자급자족형 항아리 상권에서 벗어나
백화점 세력권중심의 상권개편을 예상한다
주변 상권 유동인구를 흡수하는 것인데
.

빨대효과라고도 한다

2021년이후 빨대효과 적용한
동탄 상가 시장을 예상해 봅니다.

1 경쟁력 없는 소매업의 경우 매출감소에 따른 업종 전환을 예상합니다.
2. 집객시설 테마상가 활성화
- 백화점내 없는 집객시설을 가진 상가라면 상호시너지를 낼 수 있다.


3. 스트리트 상가 기능이 축소됩니다. 단지내 상가 중심으로 변화합니다.
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문의 1670-5238

3~9억대 상가투자하기 좋은 베스트 3개 상가를 소개해드립니다(동탄2 / 오산)

상가투자를 시작하고 싶지만 어느상가에 투자해야할지 고민되는 분들에게 추천드리는 영상입니다. 보다 안전한 상가투자가 될 수 있도록 해드리겠습니다~
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